?????? 新店開(kāi)發(fā)共包括八個(gè)步驟：新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃、市場(chǎng)資訊收集、地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)、確定合理價(jià)格、地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估、營(yíng)業(yè)額預(yù)估、財(cái)務(wù)狀況分析、事后分析。

　　A．新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃

　　在開(kāi)發(fā)一個(gè)地區(qū)的新店之前，首先應(yīng)制定新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃，該計(jì)劃是為了配合整個(gè)公司的發(fā)展計(jì)劃而制定的。

　　因?yàn)楣静煌A段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別，例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí)，首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起品牌形象，該階段的新店開(kāi)發(fā)數(shù)量會(huì)比較少，也不會(huì)過(guò)分注重收銀，通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外，還必須密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張計(jì)劃，在競(jìng)爭(zhēng)者加快擴(kuò)張速度時(shí)，公司也會(huì)相應(yīng)加快新店的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，以保持甚至增加市場(chǎng)份額。

　　B．市場(chǎng)資訊收集

　　為了在某一地區(qū)開(kāi)發(fā)新店，需要詳盡地了解該地區(qū)的市場(chǎng)資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布)；就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類(lèi)別、來(lái)新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動(dòng)人口)；購(gòu)物場(chǎng)所(所在地區(qū)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、主要顧客)；娛樂(lè)(地點(diǎn)、使用率、年限、外觀、營(yíng)業(yè)時(shí)間)；交通(總乘車(chē)人數(shù)、車(chē)站之乘客數(shù))；競(jìng)爭(zhēng)者(位置、相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)、預(yù)估其營(yíng)業(yè)額)；政府之計(jì)劃與法規(guī)(限建、未來(lái)計(jì)劃、公路變更)；商業(yè)動(dòng)態(tài)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、失業(yè)率、新工程)等。在市場(chǎng)資訊的收集中，重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心，以周?chē)欢ǖ木嚯x為半徑所劃定的銷(xiāo)售區(qū)域。

　　C．地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)

　　地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)就是評(píng)定一個(gè)地點(diǎn)的好壞，將一個(gè)地點(diǎn)同商圈內(nèi)其他地點(diǎn)的幾項(xiàng)特定屬性進(jìn)行評(píng)比而得出的結(jié)果。

　　一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于地點(diǎn)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)分為以下四種類(lèi)型：

　　超級(jí)點(diǎn)——是一個(gè)商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，其能見(jiàn)度與接近性尤其突出，是整個(gè)商圈中的優(yōu)佳地點(diǎn)；A點(diǎn)——是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但其能見(jiàn)度與接近性不如超級(jí)點(diǎn)，此商圈中極少數(shù)的地點(diǎn)較其優(yōu)越；B點(diǎn)——位于商圈中較不顯眼的次要位置，在此商圈中很多地點(diǎn)較其優(yōu)越；C點(diǎn)——C點(diǎn)與B點(diǎn)類(lèi)似，在接近性和能見(jiàn)度上條件更差，在此商圈中不如很多地點(diǎn)。

　　D．確定合理價(jià)格

　　根據(jù)地點(diǎn)的評(píng)定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等，確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。地點(diǎn)租金或售價(jià)的高低對(duì)新店未來(lái)的能力有較大的影響。

　　E．地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估

　　不是所有的好地點(diǎn)都適合開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店，特別是對(duì)于各種不同類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店，需要考慮的各種實(shí)務(wù)因素是否可以滿足要求。

　　F．營(yíng)業(yè)額預(yù)估

　　在進(jìn)行商圈調(diào)查和地點(diǎn)分析后，選擇相類(lèi)似的專(zhuān)賣(mài)店做比較，預(yù)估新店每小時(shí)、每天、每周的營(yíng)業(yè)額分布，再考慮季節(jié)性和假日的營(yíng)業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)差異來(lái)預(yù)估新店每月的營(yíng)業(yè)額。如開(kāi)設(shè)新店可能影響到公司其他專(zhuān)賣(mài)店的營(yíng)業(yè)額，也要估計(jì)新店對(duì)老店專(zhuān)賣(mài)店的影響。

　　G．財(cái)務(wù)狀況

　　財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié)，在這一步驟中要重點(diǎn)評(píng)估新店的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括收效能力、開(kāi)發(fā)總成本、智慧之選經(jīng)營(yíng)率、智慧之選回收期、經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)額、貢獻(xiàn)收銀、現(xiàn)金流量等。

　　H．事后分析

　　在新店開(kāi)設(shè)以后，將預(yù)估的營(yíng)業(yè)額及各種財(cái)務(wù)指標(biāo)與實(shí)際相比較，以檢查新店選址中各個(gè)步驟是否正確，如有則，同時(shí)為以后新店的開(kāi)設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。

　　以上八個(gè)步驟系統(tǒng)、完整，部分企業(yè)由于行業(yè)或者時(shí)間的關(guān)系，可以將其中幾個(gè)步驟簡(jiǎn)化。以上是某服裝專(zhuān)賣(mài)店選址的評(píng)估表，其內(nèi)容分為現(xiàn)場(chǎng)條件、營(yíng)業(yè)狀況兩大部分14個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的很高分為5分、較低分為1分，對(duì)新店進(jìn)行全面考察后，根據(jù)客觀情況填寫(xiě)評(píng)估表，后評(píng)估是否可以達(dá)到基本分?jǐn)?shù)。