? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析11月15日,十八屆三中全會(huì)審議的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱“決定”)發(fā)布。在改革開放歷經(jīng)三十五年風(fēng)雨之后,我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)即將迎來改革全面深化的關(guān)鍵時(shí)期。下面我們將對涉及房地產(chǎn)板塊的內(nèi)容進(jìn)行解讀。

? ? 二、我們的分析和判斷

? ? 1、更好地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用,處理好政府與市場的關(guān)系。

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析房地產(chǎn)市場的泛行政化調(diào)控在未來會(huì)逐步退出市場,高針對端商品房市場,政府極有可能實(shí)施較少價(jià)格干預(yù),更多是稅收資金價(jià)格變化等市場化調(diào)控方式進(jìn)行管理,利好招商地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)和華僑城等上市公司。

? ? 2、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析農(nóng)地開放入市,在18億畝耕地紅線不變的前提下,從可持續(xù)發(fā)展角度看,農(nóng)地及城市建設(shè)用地供應(yīng)的總量仍然要受到一定的限制,所以,并不會(huì)有大量的農(nóng)地集中、充斥性地涌入二級交易市場,而依然會(huì)在政府計(jì)劃和籌措之內(nèi),有序成為市場的交易對象。

? ? 3、完善稅收制度中提及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析目前來看,房產(chǎn)稅的征稅對象擴(kuò)至存量難度較大,但將持有稅(增量)和流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)簡化、合并征收很可能是題中應(yīng)有之義。從而促進(jìn)房地產(chǎn)稅負(fù)由流通環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。

? ? 4、加快戶籍制度改革,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析此舉對中小城市的房地產(chǎn)市場構(gòu)成長期利好,未來住宅開發(fā)的陣地集中在三四線城市,所以成本控制能力較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)長期受益,但目前來看,三四線城市房地產(chǎn)市場庫存水平普遍較高,所以短期內(nèi),邊際受益較小,業(yè)績兌現(xiàn)的時(shí)間需求較長(主要標(biāo)的:榮盛發(fā)展和金科股份)。

? ? 5、完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析堅(jiān)持走特色新式城鎮(zhèn)化道路,推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化,推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展,促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局,增強(qiáng)城市綜合承載能力。

? ? 三、智慧之選建議

? ? 中投恒匯(北京)資本管理有限公司分析可能的智慧之選機(jī)會(huì):長效機(jī)制著重于擴(kuò)大供給和提高持有成本,而主要大城市(尤其是北上廣深)土地供給的擴(kuò)大,可能更依賴于城市存量土地的挖掘,如北京明確提出了企事業(yè)單位可以把自有土地拿出了建設(shè)自住型商品住房,廣東的三舊改造等。我們推薦組合包括:萬科、招商地產(chǎn)、華僑城、和華夏幸福。